饱受(shòu)争议的(de)二手房交易中介费问题，正逐渐(jiàn)得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管(guǎn)总(zǒng)局联(lián)合发布了关于(yú)规范房地产(chǎn)经纪(jì)服务的意见。意见提及，近(jìn)年来，部分(fēn)房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机构存在(zài)利用(yòng)房源客(kè)源优(yōu)势收(shōu)取过高费用、未明码标价、捆(kǔn)绑收费、滥用客户个人信息等(děng)问题，加重交易当事人负担、侵害其合(hé)法权益(yì)。

　　基于上述背景(jǐng)，两部门从加强从业主(zhǔ)体管理、明(míng)确经纪服务内容、合(hé)理(lǐ)确定(dìng)经纪服(fú)务收费、严格实行明(míng)码标价等十方面，提出了意见。

　　中(zhōng)原地(dì)产首席分析师张大伟称(chēng)，随着(zhe)城市发展(zhǎn)，一二线城市二(èr)手(shǒu)房交易占比逐渐增加(jiā)。以北京、上海为例，二手房占(zhàn)市场成交比例超(chāo)过(guò)80％，大量二手房成交依赖中介居间(jiān)成交，房地产调(diào)控重心(xīn)逐(zhú)渐从开发商(shāng)过渡到(dào)中(zhōng)介公司。

　　广东(dōng)省城规院住(zhù)房(fáng)政策(cè)研究中心首席研究员(yuán)李(lǐ)宇嘉表示，买房对居民(mín)来说属于(yú)金额不低的大宗交易(yì)，由于二手房(fáng)交(jiāo)易成本较高(gāo)、交易周期(qī)较(jiào)长，具有非常(cháng)强的(de)专(zhuān)业性，居民往往通过中介来完成(chéng)。但很多中介利用信(xìn)息不对(duì)称等(děng)问题，将非必(bì)要的收费夹带其中，如收取(qǔ)过桥(qiáo)融资、按揭(jiē)费、担(dān)保费等，对居民造(zào)成额外的负担(dān)，而(ér)且这些(xiē)服务事项并未明(míng)码标价。

　　对于二手房市(shì)场交(jiāo)易过程中存(cún)在的(de)“乱象(xiàng)”，李宇(yǔ)嘉(jiā)指(zhǐ)出(chū)，对包括经纪服务在内的相关市(shì)场交(jiāo)易行为(wèi)及(jí)其主体进行规范和秩序(xù)整顿，是房地(dì)产市场(chǎng)管理和调控的主题。“当下，推进(jìn)这项(xiàng)工作的意义更(gèng)大，也更(gèng)急(jí)迫。”

　　中介收费(fèi)问(wèn)题成监(jiān)管重点(diǎn)

　　二手(shǒu)房市场中，历来对房地产经纪服务行业(yè)关注最多的一个话(huà)题，便是房(fáng)地产经纪服(fú)务费的问题(tí)。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相关部(bù)门主(zhǔ)要监管的重点，将是对房地产(chǎn)经纪服务收费及中(zhōng)介交易进(jìn)行规范。

　　在(zài)热(rè)点城市，二手房屋交易(yì)过程中，部分价(jià)值(zhí)不(bù)菲的房屋，往往要缴纳(nà)一(yī)笔金额(é)不低(dī)的中(zhōng)介费。以北京某房(fáng)地产经(jīng)纪服务机构(gòu)2.7％的服(fú)务费(fèi)率计算(suàn)，一套1000万(wàn)元的房屋，中介费约为27万。

　　在(zài)合(hé)理(lǐ)确定经纪服务收费(fèi)上(shàng)，两部(bù)门在此次意见(jiàn)中提及，房(fáng)地(dì)产经纪机(jī)构(gòu)要合(hé)理(lǐ)降低住(zhù)房买卖和租赁经纪服务费(fèi)用。鼓(gǔ)励按照成(chéng)交(jiāo)价格(gé)越高、服务费率越低的原则实行分(fēn)档定(dìng)价。引导由交(jiāo)易双方共同承担(dān)经纪服(fú)务费用。

　　据张大伟介(jiè)绍(shào)，目(mù)前房地产经纪服务收费(fèi)标准(zhǔn)的最早依(yī)据是1995年国(guó)家计委建设部下发的《关于(yú)房(fáng)地产中(zhōng)介服务收费的通知》（971号(hào)文），其中(zhōng)第六(liù)条规定：房屋买(mǎi)卖(mài)代理收费，按成交价格总(zǒng)额(é)的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京(jīng)市执(zhí)行(xíng)的2014年更新后(hòu)的收费标准，即(jí)根据这样的规定：“少(shǎo)数(shù)特别复杂的住宅(zhái)买卖经(jīng)纪服务，经交易各(gè)方协(xié)商同意，可(kě)在规定的收费标(biāo)准基础(chǔ)上适当上浮，上浮幅度(dù)最高不得超过(guò)10％。”这意味着，当前北京二手房中介费绥化去年疫情 绥化是几线城市上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简(jiǎn)政放权”的精神，北京2015年(nián)取消了房地产中介(jiè)服务等57个政(zhèng)府定价，房地产经纪服务收费多(duō)少由各(gè)中(zhōng)介机(jī)构自行决定。

　　“房(fáng)产中介(jiè)机构在实际收取费(fèi)用过(guò)程(chéng)中，相关监管(guǎn)部门当前并未明确具体(tǐ)的中介费率，中介机构仅需在服务过程(chéng)中对收费标准进(jìn)行明码标价即可。而房(fáng)地产经纪服务(wù)机构(gòu)在(zài)具体收取过程中，会结(jié)合房(fáng)屋价值及工(gōng)资标准，综合(hé)计算出合(hé)适的中(zhōng)介费率。”张(zhāng)大伟(wěi)补充道。

　　对(duì)于(yú)明(míng)码标价问题，两(liǎng)部门在此次(cì)意见(jiàn)中提及，房地(dì)产经(jīng)纪(jì)机(jī)构应当在(zài)经营门店(diàn)、网(wǎng)站、客(kè)户(hù)端等场所(suǒ)或渠(qú)道，公(gōng)示服务项目、服(fú)务内容(róng)和收费标准，不得混合标价和捆绑收费。房地(dì)产(chǎn)经纪机构提供的(de)基本服(fú)务和延伸(shēn)服(fú)务，应(yīng)当分别明确(què)服务项目和收费标准。房地产经纪机构收费前应当向交(jiāo)易当(dāng)事人出具收费清单，列明收(shōu)费标(biāo)准、收(shōu)费(fèi)金额，由当事人(rén)签字确认。

　　另(lìng)外，对收(shōu)费明显高于市场平均(jūn)水平的房地产经纪(jì)机构(gòu)，住房和(hé)城乡建设部门将会同市场(chǎng)监(jiān)管(guǎn)等部门(mén)采取约谈等(děng)综合措施进(jìn)行重(zhòng)点(diǎn)监管。市场监管(guǎn)部门会同(tóng)有关(guān)部门依法查处(chù)不按规(guī)定明码标价(jià)、操纵经纪服务收费等违反价格(gé)和反垄断法律法规(guī)的行为。对(duì)房地产经纪机构相关违(wéi)法违规信息(xī)，市场(chǎng)监管部门(mén)要依法依规纳入国(guó)家企业信用信息公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务(wù)费率越低的(de)原则实行(xíng)分(fēn)档定价，是否意味着，未来豪宅的中(zhōng)介费(fèi)有望大幅(fú)降低？

　　中原(yuán)地产华南区总裁(cái)兼深圳中原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按(àn)照成交价(jià)格越高、服务费率越低的原则实行分(fēn)档定(dìng)价，合理降(jiàng)低(dī)住房买卖和租(zū)赁经纪服务费用，主(zhǔ)要(yào)还(hái)是规范行业，打击收费过高的经纪机构，但对市场影响有(yǒu)限，“以深圳为例，深圳(zhèn)市(shì)场豪宅和(hé)普宅(zhái)本来收费就(jiù)不(bù)同，各家收费普遍在合理(lǐ)范围内，加上(shàng)经纪服务费用对(duì)市场的影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指出，绥化去年疫情 绥化是几线城市rong>由于当前两(liǎng)部门提(tí)出的意见仅为鼓(gǔ)励性质，即只是纲领性文件而(ér)非(fēi)规定(dìng)，未来如何具体认定其(qí)中的细(xì)则，还需要看各城市落地执行情况。

　　不过，张大(dà)伟表示，“从目前(qián)市场看(kàn)，经(jīng)纪服务(wù)领域的调整(zhěng)改(gǎi)善、规范(fàn)化，有利于行业健康发展。同时，由于(yú)二手房(fáng)很(hěn)多房源(yuán)在产权方面有瑕疵，如产权抵(dǐ)押(yā)、不同(tóng)税(shuì)费(fèi)等都(dōu)可能对交易产生影响，这对房地产(chǎn)经纪服务行业的专业性提出(chū)更高的要求(qiú)。”

　　58安居客研究院研究(jiū)总监陆骑(qí)麟指出(chū)，在(zài)二手房买卖过程(chéng)中，原本应该由上下家各支(zhī)付(fù)一半(bàn)的中介费，但在一些热点城市的(de)二手(shǒu)房交(jiāo)易过程(chéng)中(zhōng)，往往(wǎng)会有这样的(de)情形，因部分购房(fáng)者处(chù)于弱势地位，从而会出现中介费及税费均(jūn)由购房者来承担。即(jí)使一些房东(dōng)愿(yuàn)意(yì)承(chéng)担中介费，这部(bù)分费用也可能通过转(zhuǎn)嫁的方(fāng)式，在房(fáng)价中有所体现。

　　“上家把(bǎ)中介费(fèi)转(zhuǎn)嫁给下家(jiā)，市场这种所谓‘约定俗成’的情(qíng)况，一些房(fáng)产中介(jiè)公(gōng)司将其视为向(xiàng)购房者单(dān)边(biān)收费的(de)行为。部分中(zhōng)介公(gōng)司可(kě)能会利用其支配地位，在原先(xiān)经纪服务收费的基础上，再(zài)次向房(fáng)东收取费(fèi)用，而这部分费用，房(fáng)东往往会将其转再次(cì)转嫁给购房(fáng)者，这实际上相当于变(biàn)相推高了房价(jià)。两部门提出严禁操纵经(jīng)纪(jì)服务收费，不(bù)仅(jǐn)有(yǒu)利于提高交易中操作的透(tòu)明(míng)度，也有利于房价(jià)的(de)稳定。”陆骑麟称。

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